坂出市の空き家リフォーム｜再生方法と費用の目安

【結論】

坂出市の空き家リフォームは「現況調査→再生プラン選定（賃貸/売却/自宅利活用）→優先順位化（安全・雨漏り・設備・内装）→同一仕様で3社相見積」の順で進めると、費用と工期を最小化できます。費用目安は軽微改修（清掃・原状回復・内装）30万〜150万円、部分リフォーム（キッチン/浴室/外壁一部/屋根修繕）80万〜350万円、全面リノベ（外装・内装・設備一新＋間取り改修）500万〜1,500万円、耐震＋断熱を伴う大規模改修800万〜2,000万円（延床90〜120㎡目安・税込）。見積は「現況写真・劣化診断・工事範囲と数量・仕様書（品番/性能）・工程・保証・補助申請」を明記し、坂出特有の塩害・日射・風当たりを反映した外装仕様を選びます。

第1章｜坂出市の空き家再生“基本ルールと相場感”

• まずやること（安全・水密・清潔の3本柱）
  • 雨漏り点検（屋根・谷樋・取り合い）／給排水漏れ・電気安全／害獣・カビの有無
• 再生ゴール別の方向性
  • 自宅利活用：断熱・耐震・水回り優先で快適性と省エネ
  • 賃貸化：写真映え内装＋水回りミニ刷新＋ネット/物干し等の設備
  • 売却前：外観と水回りの印象改善、最低限の機能回復
• 参考相場（延床90〜120㎡、税込）
  • クリーニング・不用品撤去：10万〜80万円（量で大きく変動）
  • 内装リフレッシュ（全室クロス・床一部・照明）：60万〜180万円
  • 水回り（キッチン70〜180万／浴室80〜180万／洗面15〜45万／トイレ15〜40万）
  • 外装（外壁塗装78万〜145万、屋根塗装20万〜65万、屋根カバー80万〜180万）
  • 耐震・断熱（耐震補強120万〜300万、内窓1窓3万〜20万、天井断熱1.5万〜4万円/坪）

第2章｜調査から工事完了までの流れ（標準工程）

• 現況調査・診断
  • 外装：屋根・外壁・雨樋・基礎クラック／内装：床傾斜・カビ・雨染み／設備：配管・分電盤
  • 必要に応じ耐震診断・シロアリ点検・ドローン屋根点検
• 企画・プラン作成
  • ゴール（住む/貸す/売る）決定→優先順位表（雨漏り・設備・断熱/内装）→概算
• 仕様確定・見積（同一仕様で3社）
  • 製品名・性能値（U値/APF）・数量・施工方法・工程・保証・写真提出
• 補助・申請（着工前が原則）
  • 耐震改修、窓断熱、省エネ機器、介護保険住宅改修など年度事業を確認
• 施工
  • 仮設・撤去→屋根外装の止水→内部解体→設備・断熱・下地→内装仕上→外構・美装
• 完了・引渡し
  • 施工記録（前/中/後）・保証書・性能改善（断熱/評点）の報告書を受領

第3章｜再生メニュー別のポイント（坂出の環境対応）

• 屋根・外装
  • 海塩粒子対策：金属はケレンST2〜3＋エポキシ防錆→上塗（フッ素/無機）、海側は年1回の淡水洗浄
  • 外壁サイディング：シーリング撤去打替え（ノンブリード・低モジュラス）、南西面に上位塗料を配分
• 断熱・窓
  • 内窓（南西遮熱/北断熱）＋天井断熱増し、床下は気流止め→XPS断熱で体感改善
• 設備（老朽化が多い）
  • 給湯器（エコキュート/高効率ガス）18万〜45万円、分電盤交換・専用回路新設
• 水回り
  • キッチンは中位グレード＋深型食洗機、浴室は断熱浴槽・暖房、トイレは温水便座で清潔感を演出
• 内装・既存活用
  • 和室は半畳畳×市松・建具再塗装でコスト抑制しつつ見栄えUP
  • 造作は最小限、既製収納やフロアタイル上張りで短工期

第4章｜規模別の概算早見表（延床90〜120㎡・税込）

• ライト再生（不用品撤去＋内装リフレッシュ＋小修繕）
  • 30万〜180万円／工期1〜3週間
• ベーシック再生（内装全面＋水回り2点＋外壁/屋根いずれか）
  • 350万〜850万円／工期3〜8週間
• トータル再生（外装全面＋水回り4点＋断熱＋一部耐震）
  • 900万〜1,800万円／工期2〜4カ月
• オプション係数
  • 耐震診断・補強（+120万〜300万）、シロアリ被害（+10万〜80万）、雨漏り重度（+10万〜100万）

第5章｜坂出市の具体的な再生事例（内容・施工年月・費用・成果）

事例A｜中心部・自宅利活用（築35年・木造2階）

• 施工：2024年9月／費用：628万円
• 内容：屋根塗装＋外壁ラジカル、内窓6カ所、キッチン交換、浴室ユニット1616、全室クロス・床
• 成果：冬の結露減・電気代-約15％、家族の満足度向上

事例B｜川津町・賃貸化（3DK→2LDK）

• 施工：2024年6月／費用：412万円
• 内容：間仕切改修・LDK化、洗面/トイレ更新、写真映え内装、ネット無料導入
• 成果：賃料+7,000円、募集30日で成約

事例C｜与島寄り沿岸・売却前リフレッシュ

• 施工：2023年11月／費用：198万円
• 内容：外壁部分補修・塗装、内装一新、キッチン水栓・温水便座、庭・外構整備
• 成果：内見反響増、成約までの期間短縮

第6章｜専門家コメント

• 「空き家は“止水・通気・断熱”が出発点。屋根・谷・取り合いの止水と、換気改善でカビを抑えます。」
• 「費用対効果は“窓＋天井断熱＋水回り印象”が高い。耐震は評点と弱点に集中投資を。」
• 「坂出沿岸は金物・シールの耐食が寿命を左右。SUS/高耐候シールと年1回の淡水洗浄を。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 現況診断書（写真・劣化一覧）と工事範囲の対応表
• 製品名・型番・性能（塗料/サッシU値/給湯器APF等）
• 数量根拠（m²・本・枚・台）と施工方法（カバー/撤去新設など）
• 下地補修・防水・防蟻・断熱の仕様
• 付帯（養生・処分・原状回復）と工程表、近隣対応
• 施工保証とメーカー保証、工程写真提出の有無
• 追加単価表（想定外劣化発見時）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 現地調査〜概算：1〜7日
• 仕様確定・見積・申請：1〜3週間（補助制度は審査期間あり）
• 工期目安：ライト1〜3週／ベーシック3〜8週／トータル2〜4カ月
• ベストシーズン：外装は春・秋、内装は通年。梅雨・台風期は乾燥・順延条件を明記

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点の例）

• コスト最適化
  • 外装・内装・設備を同時に行い、仮設・諸経費の重複を削減
  • 面別グレード配分（海側＝上位、他面＝標準）、在庫品活用で値引きを最大化
  • 売却/賃貸は“写真映え”優先で短期回収、居住は断熱・設備へ投資
• 補助・支援の例
  • 耐震改修・省エネ（窓・断熱・給湯器）・バリアフリーの国/県/市制度
  • 介護保険住宅改修（居住予定者が要支援/要介護なら対象工事あり）
• 申請のコツ
  • 着工前申請が原則。型番入り見積・仕様書・施工前写真・図面・理由書を準備
  • 最新情報は坂出市役所 住宅支援/建築窓口・香川県公式サイトで確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 雨漏り・シロアリを後回し
  • 回避：着手前に屋根・基礎・床下点検、必要なら先行処置
• 配管・電気の老朽を流用
  • 回避：給水・給湯・排水・分電盤は年式を見て更新判断
• 追加費用が膨らむ
  • 回避：解体後発見の追加単価表を契約に明記、予備費10〜15％確保
• 超格安見積
  • 回避：品番・数量・下地・防水・断熱・処分・保証・写真の有無で透明性チェック

第11章｜今日やることチェックリスト

• 物件情報（築年・延床・構造・空き期間）と写真（外観/屋根/内装/床下）を揃える
• 目標（住む/貸す/売る）と優先順位（止水・設備・断熱・内装）を決める
• 同一仕様テンプレで3社に現地調査を依頼
• 補助制度の要件・締切・着工前申請を確認
• 繁忙期（賃貸は2〜3月・9〜10月）に合わせ逆算工程を作る

第12章｜依頼先の選び方

• 資格・体制
  • 建設業許可（建築/内装/設備/電気/屋根/塗装）、木造耐震診断士/建築士、給水装置工事主任技術者
• 信頼のサイン
  • 診断→設計→施工→申請まで一気通貫、工程写真・検査記録の提出
  • 見積に性能値と数量根拠、近隣配慮とクレーム対応フロー
  • 引渡し後の点検（1年・3年）と緊急対応

第13章｜まとめ

• 坂出の空き家再生は「止水・通気・断熱・設備」を優先し、目的（住む/貸す/売る）に合わせて投資配分
• 目安はライト30万〜、ベーシック350万〜、トータル900万〜。外装は塩害・日射対策を仕様化
• 見積は仕様・数量・工程・保証・申請を明記、3社相見積で納得コストへ

第14章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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