坂出市の賃貸リフォーム｜オーナー必見の空室対策事例

【結論】

坂出市の賃貸リフォームで空室を素早く埋める最短ルートは「ターゲット明確化→低コスト高効果の3点改修（内装デザイン/水回りミニ刷新/設備アップ）→募集写真と賃料戦略の同時更新」です。1K/ワンルームは15万〜60万円、2DK/2LDKは35万〜150万円の投資で、賃料+2,000〜8,000円・募集期間-30〜60％の改善事例が主流。坂出は車移動が多く駐車場・ネット無料の訴求が強く、内装は「ナチュラル×アクセント1面」＋照明/物干し/収納最適化が即効性あり。見積は「面積・仕様品番・下地補修・養生・原状回復範囲・保証」を明記し、退去〜募集までの工程を逆算しましょう。

第1章｜坂出市の賃貸リフォーム“基本ルールと相場感”

• 相場（税込・目安）
  • 原状回復（壁天井クロス・美装・小補修）1K：5万〜15万円
  • 内装デザイン改修（アクセント・床・照明）1K：12万〜35万円／2LDK：25万〜70万円
  • 水回りミニ刷新（洗面台・トイレ便座・水栓）1K：8万〜25万円／2LDK：15万〜45万円
  • フルパッケージ（内装＋水回り一部＋設備）1K：25万〜60万円／2LDK：45万〜150万円
• 坂出のローカル条件
  • 車社会：駐車場・駐輪・宅配ボックス・屋外物干しの訴求が効く
  • 主要ターゲット：単身（工場勤務/公務員/医療従事者）、カップル・ファミリー（駅徒歩・学区）
  • 競合差別化：ネット無料、浴室乾燥、独立洗面、室内物干し、LED/間接照明

標準工程

• 退去立会→原状損耗の判定→プランと見積→着工→募集写真撮影→募集開始（施工中先行募集も検討）

第2章｜空室対策の“効く”メニュー（投資対効果順）

• 内装デザイン×写真映え
  • アクセントクロス1面（石目/木目/グレージュ）：+1,5万〜3万円/室
  • 床上張り（フロアタイル/賃貸用フローリング）：6畳で7万〜14万円
  • 全室LED化＋ダウン/スポット追加：2万〜10万円
• 水回りミニ刷新
  • 独立洗面台W600入替：6万〜12万円
  • 温水洗浄便座：2万5千〜6万円
  • 浴室シャワーバー・サーモ混合水栓：3万〜7万円
  • キッチン水栓（浄水器内蔵/タッチレス）：2万5千〜6万円
• 設備・快適性
  • 室内物干し（ホスクリーン等）：1〜3万円
  • 玄関デジタルロック：2万5千〜6万円
  • 宅配ボックス（小型集合用）：8万〜25万円
  • 無料インターネット（VDSL/光直収）：初期5万〜20万円＋月額
• 断熱・省エネ（退去時同時で長期コスパ）
  • 内窓（小窓5万〜、掃出し10万〜）で結露/騒音対策→光熱費削減訴求
  • 玄関ドア簡易気密・遮光カーテンレール

第3章｜間取り別の概算早見表（付帯軽め・税込）

• 1K/1R（20〜28㎡）
  • 写真映え内装セット（アクセント＋床上張り＋LED）: 15万〜30万円
  • 水回りライト改修（洗面＋温水便座＋水栓）: 10万〜28万円
  • 内窓1〜2カ所＋レース/遮光カーテン一新: 10万〜25万円
• 2DK→1LDK化（40〜55㎡）
  • 間仕切撤去＋床/クロス総替＋照明: 45万〜110万円
  • 追加で独立洗面/給湯更新/室内物干し: +15万〜45万円
• 3DKファミリー（55〜70㎡）
  • LDK化＋キッチンパネル・床・全室クロス: 80万〜150万円
  • トイレ/洗面入替＋浴室シャワー改修: +30万〜80万円

係数の目安

• 下地不良・カビ・給排水劣化は+10〜30％、階段搬入・エレベータ無で+1万〜3万円/工事

第4章｜坂出市の空室対策“勝ちパターン”事例

事例A｜1K・駅徒歩圏（学生/単身）

• 施工：2024年9月／費用：29万円
• 内容：床フロアタイル上張り・アクセント1面・全室LED・温水便座
• 成果：賃料+3,000円、募集期間60日→23日に短縮、内見成約率UP

事例B｜2DK→1LDK（カップル想定・川津町）

• 施工：2024年6月／費用：118万円
• 内容：間仕切撤去・LDK化・キッチン背面収納造作・室内物干し・独立洗面
• 成果：想定賃料+7,000円、反響件数2.4倍、退去後28日で成約

事例C｜3DKファミリー（与島寄り沿岸）

• 施工：2023年11月／費用：168万円
• 内容：全室クロス/床更新・内窓4カ所・浴室サーモ水栓・宅配ボックス
• 成果：賃料据置で空室解消、更新率改善（1年フォロー）

第5章｜専門家コメント

• 「坂出は“駐車場・ネット無料・独立洗面・室内物干し”が検索フィルタ上位。最低限ここを押さえると間口が広がります。」
• 「写真勝負です。アクセント1面＋昼白色/電球色の切替で内見前の離脱を防げます。」
• 「水回りは“新品感”が命。全部入替でなくても、洗面・便座・水栓の3点刷新は費用対効果が高い。」

第6章｜見積書の読み方（賃貸版チェックリスト）

• 面積・数量根拠（m²、枚数、箇所）と材料品番（クロス/床/水栓/照明）
• 下地補修・カビ処理・防臭の範囲（パテ回数、下地合板、薬剤）
• 施工範囲（養生・解体・処分・搬入出）と原状回復の境界
• 設備保証・施工保証（短期保証でも明文化）、緊急対応の有無
• 工期と募集写真撮影タイミング（完了当日/翌日）
• 追加単価表（想定外補修・設備不良発見時）

第7章｜スケジュールとリーシング段取り

• 退去立会→現状写真→48時間以内にプラン・概算
• 着工：最短3〜7日後、工期：1K 2〜4日／2LDK 4〜7日
• 募集：施工中先行募集（完成イメージCG/過去事例写真）→完工写真で差し替え
• ベストシーズン：2〜3月、9〜10月の繁忙期に間に合わせる逆算工程

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年時点の例）

• コスト最適化
  • 同一仕様で相見積、同一棟の複数室を同時に発注して単価圧縮
  • 長期視点で省エネ（内窓/LED/給湯）を先行し、ランニングと故障率を低減
  • 原状回復と差別化工事を分離計上し、損金/資本的支出を適切に処理（税理士と相談）
• 補助・支援の例
  • 省エネ（窓・断熱・給湯器）国事業が賃貸でも対象化する年度あり
  • 坂出市の住宅改修・防犯・子育て支援で共用部（宅配BOX・照明）等が対象化の年も
• 申請のコツ
  • 着工前申請が原則。型番・性能値入り見積、写真、図面を準備
  • 最新情報は坂出市役所・香川県公式サイトで確認

第9章｜よくある落とし穴と回避策

• “全部屋白”で没個性
  • 回避：アクセント1面＋床トーン変更で写真映えを確保
• 水回りの古臭さが残る
  • 回避：最低限の3点（洗面・温水便座・シャワー水栓）を更新
• 入居後クレーム（カビ・臭気）
  • 回避：下地防カビ・シーラー・換気扇清掃をセットに
• 工期遅延で繁忙期を逃す
  • 回避：在庫品の選定、工程表共有、施工中先行募集
• 超格安見積
  • 回避：品番・数量・下地・処分・保証・写真有無で透明性チェック

第10章｜FAQ

• Q1. 賃料はどのくらい上げられる？
  • A. 仕様と立地次第ですが、1Kで+2,000〜5,000円、2LDKで+3,000〜8,000円の事例が多いです。
• Q2. 先にやるべきは？
  • A. 写真映えの内装＋独立洗面（可）＋ネット無料の3点が即効性高。
• Q3. 原状回復とどこが違う？
  • A. 原状回復は復旧まで。空室対策は“選ばれる理由”を追加（デザイン/設備/省エネ）します。
• Q4. 入居中でも工事できる？
  • A. 共用部やネット導入、LED化などは可能。専有部は退去時が基本です。

第11章｜今日やることチェックリスト（オーナー用）

• ターゲット設定（単身/カップル/ファミリー）、賃料帯の決定
• 物件写真・寸法を用意、競合の募集写真を10件収集
• 内装セット・水回りミニ刷新・設備追加の3案で相見積
• 募集文と写真撮影手配（完工日確定）
• 繁忙期逆算で着工日を確保

第12章｜依頼先の選び方

• 登録・資格：建設業許可（内装/管/電気）、施工管理技士、宅建士（リーシング連携のある会社）
• 信頼のサイン：品番入り見積、工程写真、完工翌日の募集写真撮影まで含む提案
• アフター：入居後不具合の一次対応、保証の明文化

第13章｜まとめ

• 坂出の空室対策は「写真映え内装＋水回りミニ刷新＋設備（ネット・物干し・照明）」が王道
• 投資は1Kで15万〜60万円、2LDKで35万〜150万円が目安。賃料UPと募集短縮に直結
• 見積は品番・数量・下地・処分・保証を明記し、繁忙期逆算で段取りする

第14章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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