坂出市の中古住宅リフォーム｜購入前に知っておくべきこと

【結論】

坂出市で中古住宅を買ってリフォームするなら「購入前の建物診断（劣化・耐震・雨漏り）→概算リフォーム費の把握→ローン・補助・税制の最適化→同一仕様で3社相見積」が必須です。坂出特有の海塩・強日射・風当たりを前提に、外装は塩抜き洗浄・エポキシ防錆・南西/海側の面別グレード配分、内装は下地補修・断熱/換気計画を組み込むと、購入後の「想定外コスト」と「早期劣化」を大きく減らせます。

第1章｜購入前に必ずチェックすべき項目（内見〜契約前）

• 法務・区域
  • 接道・用途地域・建ぺい/容積率、再建築可否、越境の有無
• 構造・劣化
  • 基礎クラック幅/深さ、床なり・傾斜、白蟻痕跡、屋根・外壁のチョーキング/錆/シール割れ
• 雨漏り・防水
  • 天井シミ、サッシ上部、バルコニー防水（ひび/膨れ）、谷樋・取り合い
• 設備
  • 給湯器年式（10〜15年目安）、分電盤/専用回路、漏水跡、換気扇の風量
• 断熱・開口
  • 窓の仕様（単板/複層）、結露痕、天井断熱の有無・厚み
• 立地・環境（坂出前提）
  • 海からの距離（塩害）、南西面の日射、風当たり（角地・高台）

推奨：購入前インスペクション（既存住宅状況調査 5万〜12万円）＋耐震診断（8万〜25万円）で“後出し”の修繕を最小化。

第2章｜築年別の“想定すべき工事項目”と注意点

• 旧耐震（〜1981年）
  • 耐震補強（耐力壁/金物/基礎補修）＋屋根軽量化を優先。電気・配管は更新前提
• 1981〜2000年
  • シール劣化・外壁再塗装、屋根メンテ、窓断熱の不足が多い。配管・給湯器の寿命点検
• 2000年以降
  • 表層リフレッシュ＋窓/断熱の強化で快適性UP。間取り変更は構造確認必須

第3章｜リフォーム費用の相場（戸建30坪目安・税込）

• 外装・屋根
  • 外壁塗装：シリコン80万〜110万／ラジカル95万〜120万／フッ素110万〜140万／無機120万〜160万
  • 屋根塗装（80〜100㎡）：20万〜65万／カバー：80万〜180万／葺き替え：120万〜260万
• 省エネ・断熱
  • 内窓：小3万〜7万／腰5万〜12万／掃出し10万〜20万円
  • 天井断熱：1.5万〜4万円/坪、床断熱：2万〜6万円/坪
• 水回り（本体＋標準工事）
  • キッチン70万〜180万／浴室80万〜200万／洗面15万〜45万／トイレ15万〜40万円
• 内装
  • クロス（6〜8畳）：5万〜12万、床張替：8万〜25万、和室→洋室：20万〜60万円
• 耐震・基礎・白蟻
  • 耐震補強：30万〜300万円（範囲次第）、基礎補修：20万〜120万円、白蟻防除：8万〜20万円

注意：坂出の沿岸・南西面は上位塗料や高耐食部材指定で+5〜15％上振れすることがあります。

第4章｜“購入前見積”の取り方（失敗を防ぐ段取り）

• 売買契約前〜同時に現地調査を手配（売主許可）
• 同一仕様書で3社相見積（外装・内装・水回り・断熱を主要項目に）
• 仕様テンプレ（抜粋）
  • 外装：洗浄＝高圧10〜15MPa＋バイオ＋淡水リンス、下地＝V/Uカットm・ケレンST2/3、塗装＝下1・中1・上1（規定塗布量・缶数・乾燥インターバル）
  • 屋根：スレートはタスペーサー数量、金属はエポキシ防錆製品名
  • 窓/断熱：内窓の型番・ガラス種（遮熱/断熱Low-E）、断熱材厚み・λ
  • 水回り：型番・サイズ・含む工事（撤去・配管・電気・換気）
• 解体後の追加費に備え、契約に追加単価表を添付（腐朽・配管不良など）

第5章｜ローン・補助・税制（総額最適化）

• 住宅ローン＋リフォーム一体型（リフォーム費を同時に組み込む）で金利最適化
• 既存住宅売買瑕疵保険の活用で減税・ローン優遇の対象拡大
• 補助（2025年例）
  • 省エネ（窓・断熱・給湯/換気）、耐震、バリアフリー（介護保険住宅改修）等
  • 原則：着工前申請。型番入り見積・図面・写真・理由書・性能値が必要
• 税制
  • 住宅ローン控除（一定条件）、耐震改修特例、固定資産税減額（要件・年度で変動）

第6章｜坂出市の成功事例

事例A｜加茂町・築35年→自宅利用

• 工事：外壁ラジカル＋海側フッ素、シール撤去打替え、内窓6カ所、UB1616、キッチン中位
• 費用/工期：628万円／6週間
• 効果：退色・結露が改善、電気代-約15％、居住快適性大幅UP

事例B｜川津町・築30年→賃貸化（3DK→2LDK）

• 工事：LDK化、洗面/トイレ更新、全室クロス・床、ネット無料、外壁ポイント補修
• 費用/工期：412万円／5週間
• 効果：賃料+7,000円、募集30日で成約

事例C｜沿岸エリア・築28年→売却前リフレッシュ

• 工事：屋根カバー（GL高耐食立平）＋外壁一部塗装、キッチン水栓・温水便座交換、外構整備
• 費用：198万円
• 効果：内見反響増、成約期間短縮

第7章｜後悔しないための赤旗と回避策

• 一式見積・数量不明
  • 回避：外壁m²・塗布量/缶数・V/Uカットm、型番・面積m²の明記を要求
• シーリング“増し打ち”だけの提案
  • 回避：撤去打替え（ノンブリード・低モジュラス）を基本に
• 乾燥インターバル無視の工程
  • 回避：インターバル・含水率（12〜15％目安）の記録提出を契約条項化
• 海側対策の欠落
  • 回避：淡水リンス（塩抜き）、エポキシ防錆、SUSビス、南西/海側の上位塗料配分を仕様に

第8章｜スケジュールの目安（物件探し〜入居）

• 物件選定・内見：1〜4週
• 診断・概算見積：1〜3週（インスペクション＋相見積）
• 設計・仕様確定・補助申請：2〜4週
• 工事：ライト2〜3週／ベーシック3〜8週／フル2〜4カ月
• 引越し：工事完了後1〜3日

第9章｜見積書のチェックリスト（そのまま使える）

• 数量根拠（m²・m・枚・台）、製品名/型番・性能値（U値・APF・塗料グレード）
• 施工方法（塩抜き・ケレン等級・縁切り・工法名）
• 記録（工程写真・塗膜厚・含水率・ビスピッチ・風量）
• 保証（年数・対象事象）、雨天順延・追加単価表の明記
• 復旧/養生/処分の内訳、在宅配慮

第10章｜今日やることチェックリスト

• 候補物件の図面・劣化写真（外観/屋根/室内/床下）を集める
• インスペクションと耐震診断の見積依頼
• 第4章テンプレで同一仕様書を作成し、3社へ概算依頼
• ローン一体型の可否、補助制度の要件と締切を確認（着工前申請）
• 入居希望時期から逆算し、工程と引越し計画を仮組み

第11章｜依頼先の選び方（坂出適合の目利き）

• 資格・体制
  • 建設業許可、木造耐震診断士/建築士、施工管理技士、給水装置工事主任技術者・電気工事士
• 信頼のサイン
  • 事例に製品名・面積・価格・施工年月を明記
  • 見積に規定塗布量・等級・型番・数量、工程写真の納品
  • 1年・3年の定期点検、順延運用の明文化

第12章｜まとめ

• 中古購入は「診断→概算→資金（ローン/補助）→仕様固定→3社比較」の順で後悔を回避
• 坂出の環境（塩・日射・風）を仕様に落とし込むことで、長持ちと快適性を両立
• 追加費用は“事前の数値化と条項化”で抑える。写真・記録で品質を可視化して安全に進めよう

第13章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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