坂出市のアパート塗装｜入居率アップにつながる施工ポイント

結論

坂出市でアパート塗装の投資対効果を最大化する鍵は「第一印象を整える外観デザイン（色・艶・清潔感）」「空室対策に効く共用部の機能改善（防汚・防滑・照明）」「長期収支を安定させる塗料選定（ラジカル以上、金属部は防錆徹底）」の3本柱です。臨海部で海塩・日射の影響が強い坂出では、外壁はラジカル以上、金属階段や手すりはエポ防錆下塗＋上位塗料が定石。30戸規模・延床900〜1,200㎡クラスの外壁塗装は、相場1,100万〜2,000万円（足場・洗浄・下地補修・3回塗り・共用部含む）が目安。色は「清潔×安心」を軸に、中明度グレイッシュ＋白の差し色で入居者の内見離脱を減らせます。

第1章｜坂出市のアパート塗装“基本ルールと相場感”

• 坂出の気候特性
  • 年間日照約2,000〜2,100時間で退色・チョーキングが早め
  • 瀬戸大橋〜番の州の海塩粒子で金属部の腐食進行が早い
  • 乾燥傾向につき春・秋は施工適期、梅雨・台風期は乾燥時間厳守
• 相場（2〜3階建・総戸数12〜36戸の目安、税込）
  • 外壁塗装（ラジカル）：900万〜1,500万円
  • 外壁塗装（フッ素/無機）：1,200万〜2,000万円
  • 屋根同時（スレート・遮熱可）：120万〜380万円
  • 付帯・共用（鉄骨階段・手すり・雨樋・軒天・PS扉など）：80万〜300万円
  • シーリング打替え（サイディング）：70万〜200万円
  • 備考：規模・外壁面積・バルコニー数・外構足場・夜間作業有無で変動
• 標準工程
  • 事前調査（赤外線/打診）→ 足場＋メッシュ → 高圧/バイオ洗浄
  • 下地補修（ひび、爆裂、欠損）→ シーリング打替え
  • 下塗り → 中塗り → 上塗り → 付帯・鉄部 → 最終検査・記録引渡し

第2章｜入居率アップに直結する“外観デザイン”の作り方

• 色設計の原則
  • ベースは中明度のグレージュ/ライトグレー＋白い付帯で清潔感
  • 南面は退色を見越して彩度控えめ、北面は汚れ耐性重視でやや艶あり
  • アクセントはエントランス廻りに1〜2色まで（ネイビー/チャコール等）
• 艶の選び方
  • 外壁：3〜5分艶で上品かつ防汚バランス良
  • 手すり・玄関扉：艶ありで耐擦傷性アップ
• サイン・夜間視認性
  • 号室サインを更新、エントランス照度200lx目安
  • 内見時間帯（夕方）に映える温白色LEDへ更新

第3章｜機能で差をつける共用部の改善ポイント

• 階段・廊下
  • 防滑塗装（JIS適合の防滑骨材）で雨天時の安全性を可視化
  • 鉄骨階段はケレンST-2/3→エポ防錆→上塗り2回
• バルコニー・手すり
  • 手摺笠木のシーリング更新、雨だれ筋対策に親水タイプを選択
• ゴミ置き場・駐輪場
  • 汚れが目立ちにくい中間色＋防汚クリア、夜間照度確保で防犯性UP
• ドレン・雨樋
  • 合流部の清掃と勾配是正。詰まりはクレームの温床

第4章｜塗料の選び方（坂出版・長期コスパ）

• 外壁
  • ラジカル（12〜15年）：日本ペイント「パーフェクトトップ」、SK「エスケープレミアムシリコン」
  • フッ素/無機（15〜25年）：関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」、NP「ファイン4Fセラミック」
• 鉄部・金属付帯
  • エポキシ防錆下塗＋上位塗料。塩害域は膜厚管理と端部シーリング併用
• 屋根（スレート/金属）
  • 遮熱グレードで夏のピーク温度低減（体感・空調費に寄与）
• クリヤー塗装（意匠サイディング）
  • 遮塩・UVカットタイプで意匠を活かしつつ耐候性を確保

第5章｜面積・規模別 概算早見表（外壁＋付帯、足場込み）

• 小規模（12戸・延床500〜700㎡）：650万〜1,050万円
• 中規模（20戸・延床800〜1,000㎡）：900万〜1,500万円
• 大規模（30〜36戸・延床1,100〜1,400㎡）：1,200万〜2,000万円
• 調整係数
  • バルコニー多・外壁複雑：+10〜20％
  • 臨海部・金属付帯多：防錆強化で+5〜10％
  • 夜間/分割施工・入居対応：+5〜15％（工程増）

第6章｜坂出市の具体事例・実績（製品名・施工年月・KPI）

事例A｜坂出市林田町・20戸・3階建・サイディング

• 施工：2024年10月
• 仕様：NP パーフェクトトップ＋高耐候ノンブリードシーリング打替え、鉄骨階段はエポ防錆→ウレタン
• 価格：総額1,180万円
• KPI：施工後3カ月で満室（空室2→0）、内見成約率20％→38％、クレーム件数-50％

事例B｜坂出市寿町（臨海部）・16戸・2階建・モルタル

• 施工：2023年9月
• 仕様：KP アレスダイナミックMUKI（無機）＋屋根遮熱、共用LED更新・防滑塗装
• 価格：総額1,520万円（足場共用）
• KPI：夏季ピーク電力-7％、入居者アンケート「明るさが改善」92％、退色クレーム0

事例C｜坂出市加茂町・12戸・2階建・金属サイディング

• 施工：2024年4月
• 仕様：NP ファイン4Fセラミック＋エポ防錆下塗、雨樋・PS扉更新
• 価格：総額980万円
• KPI：築古ながら空室率25％→8％に改善、雨だれ筋の再発が体感で半減

第7章｜専門家コメント

• 「賃貸は“見た目が9割”。坂出では南面・海側の退色が早いため、彩度を抑えた配色とラジカル以上が定石です。」
• 「鉄骨階段は塩害で痛みやすい。ST-2/3ケレンの実施写真、膜厚・素地調整の記録を残す会社は信頼できます。」
• 「工程管理は内見スケジュールと連動させるのがコツ。洗浄日・臭気の強い工程の周知で入居クレームを抑えられます。」

第8章｜見積書の読み方（アパート版チェックリスト）

• 製品名・グレード・塗布量（ml/m²）と缶数
• 3回塗りの工程内訳、下地補修数量（ひびm/爆裂箇所）
• シーリングの工法（打替え/増し打ち）、材料名（ノンブリード）とm数
• 鉄部の素地調整規格（ST-2/3）と防錆下塗の種類
• 足場・養生の内訳（メッシュ、昇降階段、夜間照明、保安員の有無）
• 施工記録（開缶・膜厚・含水率・各工程写真）提出の有無
• 保証（外壁5〜10年、付帯2〜5年）と対象事象
• 入居対応（作業時間帯、騒音・臭気対策、掲示とチラシ配布）

第9章｜スケジュールとベストシーズン（入居配慮型）

• 現地調査〜概算：1〜3日
• 色決め・詳細見積：1〜2週間（A4実物板・共用部モック設置推奨）
• 工期：3〜6週間（規模・天候で変動、雨天順延）
• ベストシーズン：3〜6月、10〜11月
• 入居配慮：洗浄日/溶剤臭の強い日程を事前告知、共用動線の片側通行化

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 価格だけで選ぶ
  • 回避：製品名・塗布量・工程・保証を同条件で相見積
• シーリング“増し打ち”で済ませる
  • 回避：基本は既存撤去の打替え。外壁可動部は二面接着
• 鉄部の下地不足
  • 回避：ケレン規格と防錆下塗を必ず明記、端部シールで塩水侵入をブロック
• 色選びの失敗
  • 回避：実物大サンプルを外で確認し、朝夕で見比べる。艶は3〜5分艶が人気
• 近隣・入居者トラブル
  • 回避：掲示・チラシ配布・前日SMS通知、洗浄の飛散対策と車両計画の共有

第11章｜FAQ

• Q1. 何年ごとに塗り替えが必要？
  • A. 外壁は12〜15年（ラジカル）、15〜25年（フッ素/無機）目安。海側面は短めに点検を。
• Q2. 色で入居率は変わる？
  • A. 変わります。中明度グレー系×白の清潔感と夜間照明の見え方改善で内見成約率が上がる傾向。
• Q3. 工事中のクレームを減らすには？
  • A. 作業予定の掲示とチラシ配布、臭気・騒音の強い工程の時間帯配慮、動線の確保が有効。
• Q4. 屋根も同時にやるべき？
  • A. 足場共用で総額8万〜15万円ほど圧縮可。遮熱採用で夏季快適性・設備負荷低減にも寄与。
• Q5. 補助金は使える？
  • A. 省エネ・断熱系で屋根遮熱などが対象化する年度あり。坂出市・香川県の最新情報を要確認。

第12章｜今日やることチェックリスト

• 現状の課題を整理（退色・雨だれ・クレーム・空室）
• 競合物件の色・外観を写真収集（500m圏で比較）
• 仕様イメージを仮決め（色2案＋艶、塗料グレード）
• 地元3社へ同一条件で相見積（製品名・塗布量・工程・保証）
• 入居対応の計画（掲示物、スケジュール、連絡体制）を準備

第13章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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