坂出市のマンション塗装｜大規模修繕にかかる費用と注意点

結論

坂出市でのマンション大規模修繕（外壁・屋根・共用部塗装）の総額目安は、延床3,000〜6,000㎡規模で2,500万〜6,500万円（足場・洗浄・下地補修・シーリング・3回塗り・鉄部含む）がボリュームゾーンです。臨海部で海塩と強日射の影響が大きい坂出では、外壁はラジカル以上、長期安定ならフッ素/無機が基本方針。鉄部はエポキシ防錆下塗＋膜厚管理を徹底。計画は「長期修繕計画×劣化診断×入居者対応」を三位一体で進め、見積は製品名・塗布量・工程・保証・数量根拠（面積算出）まで明記されたものを地元含む3社以上で比較するのが最短ルートです。

第1章｜坂出市のマンション塗装“基本ルールと相場感”

• 相場レンジ（税込・仮設足場含む、総戸数30〜120戸の目安）
  • 外壁塗装（ラジカル）：1,600万〜3,200万円
  • 外壁塗装（フッ素/無機）：2,200万〜4,200万円
  • シーリング打替え（ALC/サイディング目地・サッシュ廻り）：200万〜800万円
  • 鉄部塗装（共用階段・手すり・門扉・避難ハッチ等）：150万〜600万円
  • 屋根塗装（スラブ防水・折板/陸屋根は防水工事併用）：150万〜800万円
  • 付帯（軒天・庇・PS扉・シャッターBOX等）：80万〜300万円
• 施工標準工程
  • 劣化診断（目視・打診・必要に応じ赤外線）→ 仮設足場/ゴンドラ
  • 高圧/バイオ洗浄 → 下地補修（浮き・爆裂・クラック）→ シーリング
  • 下塗り → 中塗り → 上塗り（3工程）→ 鉄部 → 最終検査・記録引渡し
• 坂出の気候特性（計画に影響）
  • 年間日照2,000〜2,100時間、退色・チョーキングが早い
  • 瀬戸大橋〜番の州の海塩粒子で金属腐食が進みやすい
  • 乾燥傾向で春秋は適期、梅雨・台風期は乾燥時間と含水率管理が品質を左右

第2章｜長期修繕計画と発注スキーム

• 発注の型
  • 設計監理方式：第三者コンサル/設計者が診断・設計・監理。品質担保と透明性に優れる
  • 施工一括方式：施工会社が診断〜施工。コスト優位になりやすいが仕様の客観性確保が鍵
• 推奨フロー
  • 事前劣化診断→概算→住民説明→基本設計・仕様策定→相見積（3社以上）→契約→着工
• 仕様書に入れるべき項目
  • 製品名・グレード・規定塗布量（ml/m²）・回数
  • シーリング工法（打替え/増し打ち）、材料（ノンブリード・2成分系）、プライマー
  • 鉄部の素地調整規格（Sa/ St、電動工具ケレン種別）と防錆下塗
  • 膜厚基準（μm）と測定方法、写真・検査記録の提出

第3章｜塗料選定（坂出版・長期安定重視）

• 外壁（躯体：RC/ALC/サイディング）
  • ラジカル（12〜15年）：日本ペイント「パーフェクトトップ」、SK「エスケープレミアムシリコン」
  • フッ素/無機（15〜25年）：関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」、NP「ファイン4Fセラミック」
• 鉄部・金属付帯
  • エポキシ防錆下塗＋上位塗料、端部シールで塩水侵入を抑制
• 屋根・屋上
  • 折板/金属：防錆下塗＋上塗り（遮熱可）
  • 陸屋根：ウレタン/塩ビシート防水の更新・保護トップ
• 仕上げ感
  • 外壁は3〜5分艶で上品＋防汚、手すり等は艶ありで耐擦傷性を確保

第4章｜面積・規模別 概算早見表（外壁＋付帯、足場込み）

• 延床3,000㎡級（約40〜60戸）：2,500万〜3,800万円
• 延床4,500㎡級（約60〜90戸）：3,200万〜5,000万円
• 延床6,000㎡級（約90〜120戸）：4,200万〜6,500万円
• 係数の目安
  • バルコニー数が多い・外壁形状が複雑：+10〜20％
  • 臨海部・金属部多：防錆強化で+5〜10％
  • ゴンドラ施工や夜間分割：+5〜15％

第5章｜坂出市の具体事例・実績（製品名・施工年月・KPI）

事例A｜坂出市林田町・RC7階・72戸・延床約5,200㎡

• 施工：2024年10月
• 仕様：外壁 無機系「アレスダイナミックMUKI」、目地・サッシュ廻りノンブリード2成分打替え、鉄部 エポ防錆→上塗り2回
• 価格：総額4,480万円
• KPI：クレーム件数-60％、外観評価アンケート「満足/やや満足」92％、共用照度改善で夜間防犯感UP

事例B｜坂出市寿町（臨海部）・ALC5階・48戸・延床約3,600㎡

• 施工：2023年9月
• 仕様：外壁 ラジカル「パーフェクトトップ」、屋上ウレタン防水通気緩衝＋トップ、鉄部ケレンSt-2→防錆
• 価格：総額3,280万円
• KPI：塩だまり・雨だれ跡の再発低減、漏水ゼロ更新、電気室漏水リスク解消

事例C｜坂出市加茂町・SRC9階・90戸・延床約6,000㎡

• 施工：2024年4月
• 仕様：外壁 フッ素「ファイン4Fセラミック」、折板屋根遮熱、共用部防滑、サイン更新
• 価格：総額5,980万円
• KPI：退色クレーム0、夏季共用部温度ピーク-1.2℃、入居者満足度調査の総合評価+0.8pt

第6章｜専門家コメント

• 「坂出は“南面×海風”の劣化が顕著。外壁はラジカル以上、できればフッ素/無機を採ると修繕周期が安定します。」
• 「鉄部はケレン規格と膜厚の管理が命。端部シールや重ね部の止水を設計段階で織り込みましょう。」
• 「梅雨・台風期は乾燥・可使時間の厳守と、下地含水率（概ね12〜15％以下）の記録が品質差を生みます。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 面積算出根拠（図面拾い/実測）と内訳
• 製品名・グレード・規定塗布量（ml/m²）・缶数
• 3回塗り工程、下地補修数量（クラックm/爆裂箇所）
• シーリング工法（打替え/増し打ち）・材料名・打設延長m
• 鉄部の素地調整規格（St-2/3等）・防錆下塗の種類
• 足場・仮設（メッシュ、通路・荷揚げ、夜間照明、保安員）の内訳
• 品質管理（膜厚測定、含水率、温湿度ログ、工程写真）
• 保証（外壁5〜10年、付帯2〜5年）と対象事象・免責
• 住民対応（掲示計画、騒音・臭気対策、動線確保、洗濯物配慮）

第8章｜スケジュールとベストシーズン（住民配慮）

• 診断・基本設計：1〜2カ月
• 相見積・契約：1〜1.5カ月
• 着工〜竣工：2〜4カ月（規模・天候・ゴンドラ/足場条件で変動）
• ベストシーズン：3〜6月、10〜11月
• 住民対応：洗浄日/溶剤臭の強い工程は事前告知、通路片側運用、掲示・チラシ・エレベーター内通知

第9章｜よくある落とし穴と回避策

• 価格だけでの選定
  • 回避：仕様を統一し、製品名・塗布量・膜厚・数量根拠で比較
• シーリング“増し打ち”のみ
  • 回避：開口部や目地は基本“打替え”、二面接着を徹底
• 鉄部の下地・端部処理不足
  • 回避：ケレン規格・端部シール・防錆下塗を仕様書に明記
• 記録が残らない
  • 回避：膜厚・含水率・温湿度・工程写真の提出を契約条件に
• 住民クレーム（飛散・臭気・騒音）
  • 回避：作業計画の共有、掲示・個別ポスティング、洗濯物配慮、時間帯調整

第10章｜FAQ

• Q1. 修繕周期はどれくらい？
  • A. 外壁は12〜15年（ラジカル）、15〜25年（フッ素/無機）目安。屋上防水は12〜20年で点検・更新。
• Q2. 施工方式は足場とゴンドラどちらが良い？
  • A. 形状・高さ・予算で選択。細密補修が多い場合は足場が有利、コストと入居負担の軽減はゴンドラが有利なことも。
• Q3. 遮熱塗料は入れるべき？
  • A. 南面や屋上に有効。夏季の室温ピーク・共用部温度低下に寄与し、評価が高い傾向。
• Q4. 工期中の居住者ケアは？
  • A. 洗浄日や臭気強い工程の告知、ベビーカー・車椅子動線の確保、静音時間帯の設定が有効。
• Q5. 保証は何年が一般的？
  • A. 外壁5〜10年、鉄部2〜5年。製品保証と施工保証の範囲を必ず確認。

第11章｜今日やることチェックリスト

• 直近の劣化・漏水クレームを整理
• 長期修繕計画の現行版と予算枠を確認
• 診断用の図面・過去工事履歴・報告書を準備
• 3社以上の診断・見積を同一仕様で依頼
• 住民説明会の日程と案内文案を作成

第12章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

あなたの住まいを守る「最初の一歩」を、私たちリフォームのプロと一緒に踏み出しませんか？