丸亀市の空き家リフォーム｜再生方法と費用の目安

【結論】

丸亀市の空き家再生は「適正診断→用途設計（住居/賃貸/店舗/民泊等）→優先順位をつけた段階改修」が最短・最安の王道です。最初に“水漏れ・白蟻・構造・雨仕舞い”の致命リスクを潰し、その後に“断熱・設備・内装”へ。費用の目安は「最低限の居住回復＝80万〜250万円」「住居フル改修＝300万〜800万円」「賃貸化＝200万〜600万円」「店舗/民泊化＝300万〜1,200万円」。見積は「数量（m/㎡/台）・規格（等級/性能）・工程・保証」を明記した同一仕様で3社比較が鉄則です。補助や減税は“着工前申請”が原則、必ず事前に確認しましょう。

第1章｜まずやるべき“空き家の適正診断”（0→1）

• 法規・権利
  • 境界・越境・用途地域/建ぺい率・容積率、既存不適格の有無、接道状況
• ハードコンディション
  • 雨漏り（屋根・谷・取り合い）、給排水漏れ、白蟻/腐朽、構造（傾き・不同沈下・耐震）、電気容量
• コスト・収支の粗試算
  • 解体含む撤去量、設備寿命（給湯器/分電盤/配線）、用途別収支（自用/賃貸/店舗）

診断費の目安

• 現地簡易調査：無料〜3万円
• 耐震簡易診断：0〜5万円／精密診断：8〜20万円（木造）

第2章｜再生の方向性（用途別の勝ち筋）

• 自宅として再生（自用）
  • 優先：雨漏り・耐震・断熱・水回り更新→内装
  • 目安：300万〜800万円（延床80〜120㎡、劣化度で上下）
• 賃貸（長期賃貸/戸建賃貸・シェア）
  • 優先：安全衛生（給排水・電気・浴室/トイレ）＋写真映えの内装、ネット無料
  • 目安：200万〜600万円/戸（家賃帯でグレード調整）
• 店舗/事務所（路面）
  • 優先：ファサード・看板・電気容量・水回り動線・消防法対応
  • 目安：300万〜1,200万円（業態により大幅変動）
• 民泊/短期賃貸
  • 優先：法令（旅館業/民泊新法）・防火・避難経路・消防設備・水回り複数化
  • 目安：400万〜1,200万円（客室数/設備レベル次第）

第3章｜工事の優先順位

1. 外皮・構造の安全

• 屋根・雨樋・谷・取り合いの止水（10万〜80万円）
• 白蟻防除・土台/柱補修（5万〜50万円）
• 耐震補強（部分30万〜120万円／全体120万〜350万円）

2. インフラ更新

• 給排水引き直し・漏水補修（20万〜80万円）
• 分電盤・配線・照明・コンセント増設（15万〜80万円）
• 給湯器・換気扇・エアコン（20万〜120万円）

3. 断熱・省エネ（快適＆光熱費）

• 窓断熱（内窓/Low-E）：3万〜15万円/カ所
• 天井断熱10万〜40万円、床断熱15万〜60万円

4. 内装・水回り

• 浴室ユニット化70万〜150万円／トイレ15万〜40万円／キッチン50万〜150万円
• 内装（床・壁・天井）12畳で25万〜60万円

5. 外構・ファサード（賃貸・店舗向け）

• 玄関ドアカバー15万〜45万円、門扉・照明・サイン10万〜40万円

第4章｜費用目安（戸建木造・丸亀の実勢｜税込）

• ミニ再生（安全確保＋水回り最低限＋内装一部）：80万〜250万円
• ベーシック（住める＋快適）：300万〜600万円
• フル（耐震＋断熱＋水回り総替＋内装全面）：600万〜1,000万円
• 追加で上振れしやすい要因
  • シロアリ・腐朽の広範囲補修／配管総入替／電気幹線・主幹容量UP／基礎クラック補修／アスベスト撤去

第5章｜人気のデザイン・機能（丸亀トレンド）

• グレージュ×木目×ブラック金物で統一（高見え・写真映え）
• キッチンは対面ペニンシュラ＋背面カップボード、洗面は造作＋LEDミラー
• 省エネセット：内窓＋天井断熱＋高効率エアコン、屋根は遮熱塗装
• 玄関は断熱ドア＋スマートロック、外構照明で夜景を演出（賃貸/民泊は反響UP）

第6章｜工事フロー（標準の進め方）

• 事前調査・測量・既存図作成（1〜2週）
• 基本プラン・概算（1〜2週）：用途別ラフ収支（賃貸/民泊は賃料・稼働率仮定）
• 詳細見積・実施設計（2〜3週）：数量・規格を確定、追加単価表を添付
• 着工〜中間検査（2〜8週）：外皮・インフラ→断熱→内装の順、工程写真を共有
• 完了検査・引渡し：写真台帳、性能試験（通水・絶縁・漏電）と保証書発行
• 運用（賃貸/民泊）：撮影・募集・運用マニュアル整備

第7章｜見積書の“赤ペン”チェックリスト（空き家版）

• 解体・撤去：m³/㎡・運搬/処分費、アスベスト調査の有無
• 屋根外装：面積、塗布量・等級・ルーフィング規格、足場費
• 構造：耐力壁（合板t/釘ピッチ）・金物種・数量、基礎補修延長m
• 設備：配管メーター数、分電盤回路数、給湯器号数、機器型番
• 断熱：窓サイズ・U値、断熱材種/厚み/㎡、気流止め範囲
• 内装：床/壁/天井m²、仕上げ品番（フロアタイル/クロス）
• 付帯：養生・清掃・近隣挨拶、工期、仮設（トイレ/電気/水）
• 保証：施工・機器・防蟻（5年目安）、白蟻再発時の扱い
• 追加単価表：腐朽・配管/電気増設・夜間対応

第8章｜補助金・減税（2025年時点の考え方）

• 空き家活用系（市/県・年度で変動）
  • 子育て・移住促進、空き家改修支援、賃貸化支援などの上限補助（例：数十万円〜）
• 省エネ・断熱・再エネ
  • 国の住宅省エネ事業（断熱窓・高効率給湯器・断熱改修）
• 耐震
  • 診断・改修の補助（上限あり、対象区域や築年の要件）
• 税制
  • 住宅ローン控除要件を満たす改修、固定資産税減額（耐震・断熱改修） 重要：すべて着工前申請が原則。丸亀市・香川県の最新公募要項を確認。

第9章｜事例（想定ケース・費用・効果）

事例A｜自住用：築40年・延床95㎡

• 内容：屋根遮熱＋外壁塗装、給排水引き直し、浴室/キッチン更新、天井断熱、内装全面
• 費用：620万円／工期：8週
• 効果：水漏れ不安解消、夏の体感-1.5℃、光熱費-12％

事例B｜戸建賃貸化：築30年・3DK→2LDK

• 内容：間取り変更、水回り2点更新、内窓4カ所、外構整備、ネット無料
• 費用：480万円／工期：6週
• 効果：家賃+12％、募集2週間で申込

事例C｜路面店舗化（スケルトン→カフェ）

• 内容：電気容量UP、給排水増設、厨房・カウンター、ファサード新装、消防対応
• 費用：980万円／工期：10週
• 効果：視認性UP、昼夜の回遊増

第10章｜専門家コメント

• 「空き家は“順番”が9割。止水→構造→インフラ→断熱→内装の順で、写真と数量で管理しましょう。」
• 「丸亀は夏の日射と塩害が効きます。屋根遮熱・内窓・耐食金物をセットで入れると維持費が下がります。」
• 「補助は年度で変わります。第2案も用意し、交付決定→着工の順番を守ることが最大のコツです。」

第11章｜今日からできる準備チェックリスト

• 現況写真（屋根・外壁・水回り・分電盤・床下/天井裏）と寸法を記録
• 用途（自用/賃貸/店舗）と投資上限、回収年数の目安を設定
• 同一仕様で3社に現地調査依頼（数量・規格・工程・保証を統一）
• 見積の「数量・規格・工程・保証・追加単価表」を赤ペンチェック
• 市・県・国の最新補助を確認し、着工前申請のタイムラインを作成

第12章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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