丸亀市の中古住宅リフォーム｜購入前に知っておくべきこと

【結論】

丸亀市で中古住宅を買ってリフォームするなら、「購入前の診断と概算見積（数値化）→融資・補助の同時進行→契約条件に“修繕前提”を盛り込む」ことが成功の近道です。最優先確認は「雨漏り・白蟻・耐震・配管・電気容量」。費用目安は表層中心の内装更新で80万〜250万円、住設＋内装のベーシック更新で300万〜600万円、耐震・断熱を含むフル改修で600万〜1,000万円（延床80〜120㎡の一般目安）。見積は“数量（m/㎡/台）・規格（等級/性能）・工法・下地補修範囲・処分/養生・保証・追加単価表”まで明記し、同一仕様で3社比較が鉄則です。

第1章｜購入前チェックの“超重要ポイント”（丸亀版）

• 雨漏り・止水
  • 屋根（棟板金の浮き/縁切り不足）・谷・取り合い・バルコニー防水（立上り100〜150mm/改修ドレン）を目視＋天井雨染みの痕跡確認
• 白蟻・腐朽
  • 床下・浴室周り・玄関土台。点検口から撮影、蟻害の有無・防蟻履歴の確認
• 耐震
  • 1981年以前（旧耐震）・2000年基準前は要注意。簡易診断（評点）→必要なら精密診断へ
• 給排水・電気
  • 鉄管/塩ビ管の劣化、漏水痕、分電盤・回路数・主幹容量（40A未満は要増強の可能性）
• 外皮・断熱
  • 窓の世代（単板/複層）、天井断熱の有無。丸亀は夏の高日射・冬の底冷え対策がコスパ良

第2章｜費用相場の目安（戸建80〜120㎡・税込）

• ミニ改修（安全＋表層）
  • 例：内装（床・壁・天井）、一部設備交換：80万〜250万円
• ベーシック（住設＋内装）
  • キッチン/浴室/トイレ/洗面の更新＋内装＋部分外装：300万〜600万円
• フル改修（耐震・断熱含む）
  • 耐力壁・金物・屋根外装・窓断熱/内窓・天井/床断熱：600万〜1,000万円
• 上振れ要因
  • 雨漏り/防水やり替え、配管総入替、白蟻広範囲、基礎補修、電気幹線増強、アスベスト

（部位別の参考）

• 外壁塗装：80万〜140万円（30坪・150㎡、付帯・シール別）
• 屋根塗装：45万〜105万円（120㎡）／カバー：120万〜220万円
• キッチン：50万〜150万円／浴室：70万〜150万円／トイレ：9万〜35万円
• 窓内窓：1カ所4万〜20万円／玄関ドアカバー：15万〜45万円
• 天井断熱：10万〜40万円／床断熱：15万〜60万円
• 耐震補強：部分30万〜120万円／全体120万〜350万円

第3章｜購入前〜引渡しまでの進め方（スケジュール）

• 物件選定（現地＋専門家同行推奨）
  • 外装・屋根・床下・天井裏の“致命リスク潰しリスト”でチェック
• 事前概算（1〜2件に絞って）
  • 同一仕様で3社概算：数量（m/㎡/台）・性能・工法・追加単価表の提示を依頼
• 資金計画
  • 住宅ローン＋リフォーム一体型／つなぎ融資の可否／補助金・減税の要件確認（着工前申請を逆算）
• 売買契約の条件設定
  • 瑕疵（雨漏り/白蟻）への特約、設備残置、引渡し時の現況、境界・越境の明確化
• 実施設計・詳細見積（2〜3週間）
  • 採寸・図面化・性能値を確定。色・品番・追加単価を合意
• 着工〜完了（2〜8週間）
  • 外皮/止水→構造/耐震→インフラ→断熱→内装の順。工程写真・検査（膜厚/通水/絶縁）で可視化

第4章｜“後悔しない”仕様選定（丸亀の気候を加味）

• 外装
  • 外壁はラジカル以上、海沿い・角地はフッ素/無機も選択肢。金属部はケレン2種以上＋エポキシ防錆
  • 屋根（スレート）は遮熱＋縁切り（タスペーサー）、棟板金はステンビス＋樹脂貫板
• 断熱・窓
  • 内窓/Low-EでU値・η値を改善、天井断熱＋気流止め（小屋裏）、西日対策に遮熱レース/外付けシェード
• 耐震
  • 評点1.0（できれば1.25）を目標。面材耐力壁・金物・基礎補修、屋根軽量化も有効
• 水回り
  • 配管の材質/劣化を優先確認。キッチン/浴室は清掃性と断熱（高断熱浴槽）をセットに

第5章｜見積の“赤ペン”チェックリスト（そのまま使える）

• 外装：上塗mL/㎡×回数・総缶数、シール撤去打替え延長m、金属ケレン範囲㎡、保証年数
• 屋根：タスペーサー数量、ケレン等級、錆止め品名・塗布量、ルーフィング規格（カバー/葺替）
• 窓/玄関：サイズ・工法（内窓/カバー）、U値・η値、ふかし枠、干渉対策
• 水回り：本体型番、付帯（配管/電気/内装m²）、撤去処分、保証
• 断熱：天井/床の㎡、断熱材種・厚み・λ値、気流止め範囲
• 耐震：現況評点→補強後評点、面材t・釘ピッチ、金物種・本数、基礎補修延長m
• 共通：養生・処分・清掃、工期、工程写真（前/工程/後）と検査（膜厚/通水/絶縁）

第6章｜よくある落とし穴（購入前に潰す）

• 一式見積で比較不能 → 単価×数量の内訳・追加単価表を必須化
• 増し打ちシーリング → 撤去打替えとプライマー塗布を写真で確認
• 屋根縁切り省略 → タスペーサー数量と通水確認を契約事項に
• 白蟻見落とし → 防蟻保証・点検写真・土壌処理範囲を明記
• アスベスト → 事前調査・除去費の見込みを入れておく（1980年代前後の外壁・天井材など）

第7章｜補助金・減税（2025年時点の考え方）

• 省エネ（窓・断熱・給湯器等）：国の住宅省エネ事業（年度公募、上限/要件変動）
• 耐震：診断/改修の補助（対象区域・築年・着工前申請）
• バリアフリー：介護保険住宅改修（上限20万円・自己負担1〜3割）、市独自助成（年度変動）
• 税制：ローン控除・固定資産税減額（断熱/耐震/バリアフリー） 重要：すべて“着工前申請”が原則。丸亀市/香川県・国の最新要項を確認。

第8章｜成功事例（想定ケース）

事例A｜築35年戸建を自住用に（延床95㎡）

• 改修：外壁ラジカル＋シール撤去打替え、屋根遮熱＋縁切り、キッチン/浴室更新、内窓5カ所、天井断熱、耐震部分補強
• 費用：680万円／効果：夏ピーク体感-1.5℃、光熱費-12％、評点0.7→1.1

事例B｜築28年戸建を賃貸化（3DK→2LDK）

• 改修：間取り変更、洗面/トイレ更新、アクセント内装、ネット無料、外構ライト
• 費用：480万円／効果：募集2週間で申込、家賃+10％、空室期間半減

第9章｜専門家コメント

• 「中古購入は“順番”が命。止水・防錆・耐震→断熱→内装の順で、写真と数値で管理すればブレません。」
• 「丸亀は日射・風・塩の三重負荷。屋根は縁切り、金属はケレン＋エポキシ、外壁は撤去打替えを仕様化しましょう。」
• 「見積は“数量×性能×工法”。坪単価では判断できません。追加単価の合意がトラブルを防ぎます。」

第10章｜今日からできる準備チェックリスト

• 候補物件の現況写真（屋根/外壁/天井/床下/配管/分電盤）と寸法を記録
• 目的（自住/賃貸）と優先順位・投資上限を明文化
• 条件統一シートを作成し、3社に同一仕様で概算依頼
• 補助金・減税の要件と申請期限を確認（着工前申請前提）
• 売買契約の特約（雨漏り/白蟻・境界・残置物）を仲介と協議

第11章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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