丸亀市の賃貸リフォーム｜オーナー必見の空室対策事例

【結論】

丸亀市で空室を埋める最短ルートは「検索写真で選ばれる“第一印象UP”ד入居後の快適さ”ד運用コスト削減”の三位一体」です。具体的には、5点セット（内装統一デザイン・水回りピンポイント刷新・照明/スイッチ更新・ネット無料/スマートロック・小規模省エネ）を家賃帯に合わせて実装。1室あたりの投資目安はミニリフォーム20万〜60万円、内装＋水回りの部分更新60万〜150万円、フル改装（1LDK化・水回り総替）180万〜350万円。KPIは「募集開始からの反響数/週」と「内見→申込率」で評価し、改善は“写真→内装→水回り→設備”の順で打ちます。

第1章｜丸亀の賃貸“勝ち筋”3原則（地域特性×需要）

• 強日射・高温多湿を快適に
  • 遮熱レース・断熱内窓・高効率エアコンで夏の体感改善（内窓は結露/騒音も軽減）
• 車移動・ファミリー/単身混在
  • 1LDK化や回遊動線、玄関収納/宅配ボックス/スマートロックが効く
• ネット無料は“標準装備”
  • 光配線方式（VDSL回避）＋Wi-Fiアクセスポイント内蔵で初期差別化

第2章｜費用対効果の高い“5点セット”

• 内装デザイン統一（検索サムネ映え）
  • グレージュ×木目×黒アクセント、調光ダウンライト、ハンドル/スイッチは黒かマットシルバーに統一
  • 目安：10万〜30万円（全室クロス貼替・一部フロアタイル・スイッチ/コンセント交換）
• 水回りのピンポイント刷新
  • 洗面化粧台W600/750（LEDミラー）8万〜18万円、シャワーヘッド＋浴室水栓交換2万〜6万円、シャワートイレ一体型10万〜20万円
• 照明・電気の“見える価値”
  • 全室LED化＋玄関/廊下人感、ダクトレール＋ペンダント（LDK映え）
  • 目安：5万〜15万円
• 入退去運用のDX化
  • スマートロック（共用なし物件は後付け型）2万〜6万円/戸、内覧用キーボックス、セルフ内覧導線
• 小規模省エネ＋快適
  • 内窓（小窓2〜6万円/カ所）、断熱ロールスクリーン、エアコン高効率化（12万〜18万円/台）

■ミニリフォーム（20万〜60万円）で反響増→家賃維持/微増の再現性が高い

第3章｜家賃帯別“勝ちパッケージ”（目安）

• 3.5〜5.0万円帯（単身）
  • ネット無料＋照明演出＋洗面LEDミラー＋アクセントクロス
  • 予算：20万〜50万円／効果：募集2〜4週短縮の事例多
• 5.0〜6.5万円帯（単身〜カップル）
  • 1K→ワンルーム化（間仕切撤去/床上貼）＋キッチンW1500更新＋スマートロック
  • 予算：50万〜120万円／効果：内見→申込率上昇（+10〜20pt）
• 6.5〜8.5万円帯（カップル〜ファミリー）
  • 2DK→1LDK化（建具差し替え・回遊動線）＋洗面/トイレ更新＋内窓一部
  • 予算：120万〜250万円／効果：空室期間半減＋家賃3〜7％増の事例

第4章｜ビフォー→アフターの“盛れる”撮り方（集客直結）

• 午前中〜昼の自然光、広角14〜18mm相当、三脚使用
• 入口→抜けのある構図、整列（水平垂直補正）、ディフューザーで照明の眩しさを緩和
• サムネ3枚：LDK全景／キッチン正面／洗面or浴室の清潔感ショット
• 図面に“回遊動線”と“収納寸法”を追記（差別化要素）

第5章｜丸亀で効く空室対策“実例”（費用・効果・内訳）

事例A｜2DK→1LDK回遊（12戸棟・川西町）

• 内容：建具差替＋一部間仕切撤去、床フロアタイル、照明ダクトレール、ネット無料
• 費用：平均92万円/戸
• 効果：平均空室4.5→1.2カ月、家賃+3％、内見→申込率+18pt（管理会社データ）

事例B｜単身1Kミニ改修（飯野町）

• 内容：全室クロス替え（1面アクセント）、洗面LEDミラー、シャワートイレ、スマートロック
• 費用：38万円
• 効果：反響/週1.6→3.1件、フリーレント廃止

事例C｜築20年ファミリー向け（柞原）

• 内容：キッチンW2100交換、浴室水栓＋シャワー更新、内窓2カ所、室内物干
• 費用：148万円
• 効果：退去→再募集10日で申込、家賃据置＋原状回復費削減（長期化抑制）

第6章｜工事と募集の段取り（空白期間を最短に）

• 退去立会い当日に現調→48時間で見積・プラン提示
• “写真は工事中に撮る”戦略（完成予想CG＋先行募集）
• ガス/電気/ネットの開通手配、鍵受け渡しをDX化
• 原状回復と差別化工事を分離発注し、重ね進行で中抜き日数を最短化

第7章｜見積の“赤ペン”チェックリスト（賃貸版）

• 内装：クロスm²・床m²・巾木、品番（量産/機能性）、下地補修の範囲
• 設備：機器型番（レンジフード・水栓・洗面・便座・エアコン）、保証期間
• 電気：照明器具型番、スイッチ/コンセント数量、回路図
• ネット：配線方式（光配線/ONU位置/各戸AP）、月額の負担分
• 養生・解体・処分・清掃、工期、入居可能日
• 追加単価表：下地不良・配線延長・夜間対応、緊急修理体制

第8章｜原状回復コストを抑える“運用術”

• 汚損対策：入居前に撥水コート（洗面/トイレ/床）、サッシレールの防錆
• 破損対策：巾木ハードタイプ、角部をコーナーガード
• 小修繕は“まとめ発注”（四半期ごと）で出動費を削減
• 定期点検と消耗品交換（エアコンフィルタ・浴室パッキン）で退去時の大工事化を防ぐ

第9章｜専門家コメント

• 「写真と“見取り図の情報量”がクリック率を決めます。収納寸法・通路幅・コンセント位置を書けば内見の質が上がります。」
• 「丸亀は夏の体感が指標。内窓・遮熱レース・高効率エアコンのセット導入が満足度と滞在年数に効きます。」
• 「コストは“品番と数量”で管理。一式見積は避け、追加単価表まで事前合意を。」

第10章｜FAQ（よくある質問）

• Q1. まず何から手を付ける？
  • A. 写真映え（内装・照明）→ネット無料→水回りの順。小額投資で反響が伸びる順序です。
• Q2. 家賃は上げられる？
  • A. 競合比較で“設備差×写真”が明確なら+3〜8％は現実的。管理会社の相場DBで検証を。
• Q3. DIYはアリ？
  • A. 退去サイクルが短く原状回復が多い物件は、耐久材（フロアタイル・機能性クロス）をプロ施工の方がトータル安い。
• Q4. 補助はある？
  • A. 省エネ・バリアフリー・防犯で年度により対象あり（着工前申請）。丸亀市/香川県の最新情報を確認。

第11章｜今日からのオーナーToDo

• 競合3棟の写真/家賃/設備をスクショ比較表に
• 自室の現調写真＋改善リスト（必ず“費用対効果順”に）
• 同一仕様で3社に見積依頼（品番・数量・工期・引渡日）
• 先行募集の写真/CGを用意、入居可能日を明確化
• 工事後の撮影日を晴れ午前に設定、管理会社と配信計画を共有

第12章｜株式会社 彩工業

事務所概要

所在地：〒763-0054　香川県丸亀市中津町379-1
電話番号：0800-8080-416（フリーダイヤル）
受付時間：9:00～18:00（年末年始、GW、お盆、祝日、土日を除く）
公式サイト：https://www.irodori-k.com/
対応方法：Zoom・電話・来所

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